도서소개

어정민 감정평가이론 기본강의

목차

제1편 감정평가의 기본이론  제1장 감정평가의 기초 ········22  Ⅰ. 감정평가의 법적 개념 23  Ⅱ. 감정평가 이론적 개념 23  Ⅲ. 감정평가의 특징 24  Ⅳ. 감정평가의 필요성 25  Ⅴ. 감정평가의 기능 26  제2장 감정평가의 분류 ········28  Ⅰ. 감정평가의 분류 목적 29  Ⅱ. 감정평가의 분류 29  Ⅲ. 검 토 33  제3장 감정평가의 업무영역 ·········34  Ⅰ. 개 설 35  Ⅱ. 가치추계업무 35  Ⅲ. 평가컨설팅(Appraisal Consulting) 36  Ⅳ. 평가검토(appraisal review) 38  Ⅴ. 검 토 40  제4장 감정평가의 직업윤리 ·········41  Ⅰ. 개 설 42  Ⅱ. 직업윤리의 의의 및 중요성 42  Ⅲ. 윤리규정 43  Ⅳ. 윤리규정의 문제점 및 보완 방향 45  Ⅴ. 검 토 46  추가논점  ∘ 조건부감정평가 48  ∘ 소급감정평가 50  ∘ 일괄감정평가 51  ∘ 과세감정평가(대량평가시스템) 58  ∘ 단수평가와 복수평가 61  ∘ 평가검토와 감정평가심사 63  ∘ 비용편익분석 65  ∘ 경제기반분석 66  제2편 부동산의 기초  제1장 부동산학 기본이론 ··········· 70  Ⅰ. 부동산학의 정의 71  Ⅱ. 부동산학의 학문적 성격 71  Ⅲ. 부동산학의 연구대상과 주변과학 72  Ⅳ. 부동산학의 일반원칙 77  Ⅴ. 부동산학의 접근방법 79  제2장 부동산의 개념 ····82  Ⅰ. 부동산의 정의 83  Ⅱ. 부동산의 제측면과 복합개념 83  Ⅲ. 부동산의 분류 84  제3장 부동산의 특성 ····86  Ⅰ. 개 설 87  Ⅱ. 토지의 특성 87  Ⅲ. 건물의 특성 92  Ⅳ. 부동산의 경제적 특성 93  Ⅴ. 부동산의 지역성 94  제4장 부동산의 종별과 유형 ········95  Ⅰ. 개설 96  Ⅱ. 부동산의 종별 96  Ⅲ. 부동산의 유형 98  Ⅳ. 부동산 종별 및 유형에 따른 가격형성요인  분석 99  Ⅴ. 소 결 100  제3편 부동산가격(가치)  제1장 가치이론 ··········102  Ⅰ. 개 설 103  Ⅱ. 가치이론의 발달과정 103  Ⅲ. 가치이론이 감정평가에 미친 영향 106  Ⅳ. 검 토 107  제2장 지대·지가와 도시성장 및 구조이론 · 108  Ⅰ. 개 설 109  Ⅱ. (농경지)지대론 109  Ⅲ. (도시토지)지가이론 113  Ⅳ. 도시성장·구조이론 119  제3장 부동산가격(가치) ·····125  Ⅰ. 부동산가격 126  Ⅱ. 부동산가격의 특징 130  Ⅲ. 부동산가격의 기능 131  제4장 부동산 가치다원론 ···········132  Ⅰ. 가치다원론 133  Ⅱ. 시장가치 136  Ⅲ. 시장가치 외의 가치 140  제5장 부동산가격 발생요인과 형성요인 및 그에  따른 가격형성과정 ···········144  Ⅰ. 부동산 가격발생요인 145  Ⅱ. 부동산 가격형성요인 148  Ⅲ. 부동산가격의 형성과정(원리) 153  Ⅳ. 검 토 154  추가논점  ∘ 가격 vs 가치⑴ 시장가치와 부동산가격공시에 관한 법률상 적정가격 동일성 논의 155  ∘ 가격 vs 가치⑵ 토지보상법상 적정가격과 시장가치와의 동일성 논의 157  ∘ 가격 vs 가치⑶ 적정가격, 보상가격, 실거래가격과의 관계 158  ∘ 가격 vs 가치⑷ 시장가치와 실거래가격과의 관계 160  ∘ 가치 간 비교·설명 161  ∘ 도시구조와 지대 164  ∘ 도시체계이론 167  제4편 부동산가격제원칙과 최유효이용분석  제1장 부동산가격제원칙 ····170  Ⅰ. 부동산가격제원칙 개념 171  Ⅱ. 일반 경제원칙과 동일한 부동산가격제원칙 171  Ⅲ. 일반 경제원칙과 유사한 원칙 174  Ⅳ. 부동산 고유의 원칙 179  Ⅴ. 부동산가격제원칙과 감정평가 3방식과의 상호관련성 182  Ⅵ. 소 결 184  제2장 최유효이용 분석 ······185  Ⅰ. 개 설 186  Ⅱ. 최유효이용의 의의 186  Ⅲ. 최유효이용의 이론적 근거 187  Ⅳ. 최유효이용의 판정기준 188  Ⅴ. 최유효이용 분석 190  Ⅵ. 최유효이용과 감정평가의 관련성 193  Ⅶ. 최유효이용의 장애요인 195  제3장 특수상황의 최유효이용분석 ····196  Ⅰ. 개 설 197  Ⅱ. 단독이용 197  Ⅲ. 중도적 이용 197  Ⅳ. 비최유효이용 198  Ⅴ. 비적법적 이용 199  Ⅵ. 복합적 이용 200  Ⅶ. 특수목적 이용 201  Ⅷ. 투기적 이용 202  Ⅸ. 초과토지·잉여토지 203  추가논점  ∘ 특수상황의 최유효이용분석-부적법 부동산 204  ∘ 건부감가와 건부증가 206  ∘ 일치성 이용의 원리 208  제5편 부동산시장과 경기변동  제1장 부동산시장 개관 ······210  Ⅰ. 부동산시장의 개념 211  Ⅱ. 부동산시장의 특징 211  Ⅲ. 부동산시장의 종류 212  Ⅳ. 부동산시장의 기능 214  Ⅴ. 부동산시장과 효율적 시장 215  제2장 부동산의 수요와 공급 ······220  Ⅰ. 개 설 221  Ⅱ. 부동산의 수요 221  Ⅲ. 부동산의 공급 223  Ⅳ. 부동산시장의 균형 225  제3장 부동산 시장분석·시장성분석 ···········227  Ⅰ. 개설 228  Ⅱ. 감정평가에서의 시장분석 228  Ⅲ. 시장성분석 234  Ⅳ. 시장분석과의 관계 235  Ⅴ. 감정평가 3방식에서의 활용 236  제4장 부동산경기변동 ········237  Ⅰ. 경기변동의 개념 238  Ⅱ. 부동산 경기변동 240  Ⅲ. 부동산경기의 순환국면에 따른 부동산시장 특성 244  Ⅳ. 부동산경기와 감정평가와의 관계 247  제5장 화폐와 자본시장 등 ·········249  Ⅰ. 자본시장과 부동산시장 250  Ⅱ. 화폐시장과 부동산시장 251  Ⅲ. 부동산 시장의 증권화와 감정평가 252  Ⅳ. 디파스퀠리·위튼의 4사분면모형 분석252  추가논점  ∘시장분석, 타당성 분석 그리고 최유요이용 분석 255  ∘부동산분석의 체계 257  ∘부동산시장, 화폐시장, 자본시장의 관계259  제6편 지역분석과 개별분석  제1장 지역분석 ··········262  Ⅰ. 개 설 263  Ⅱ. 지역분석 개념 263  Ⅲ. 지역분석의 필요성 263  Ⅳ. 지역분석의 목적 264  Ⅴ. 지역분석의 절차 264  Ⅵ. 지역분석의 대상지역 265  Ⅶ. 용도지역별 지역요인 265  Ⅷ. 지역분석과 감정평가와의 관계 269  Ⅸ. 지역분석시 유의사항 270  제2장 지역분석의 대상지역 ·······271  Ⅰ. 개 설 272  Ⅱ. 인근지역 272  Ⅲ. 유사지역 277  Ⅳ. 동일수급권 278  제3장 개별분석 ··········281  Ⅰ. 개별분석의 개념 282  Ⅱ. 개별분석의 필요성 282  Ⅲ. 개별분석과 최유효이용상태의 판정 282  Ⅳ. 개별분석의 내용 283  Ⅴ. 개별분석과 감정평가와의 관계 284  Ⅵ. 개별분석과 지역분석과의 관계 285  Ⅶ. 개별분석 시 유의사항 286  추가논점  ∘표준적사용과 최유효이용 287  ∘지역분석과 시장분석 관계 289  제7편 감정평가의 절차등  제1장 감정평가의 절차 ······292  Ⅰ. 감정평가의 절차 293  Ⅱ. 기본적 사항의 확정 293  Ⅲ. 처리계획의 수립 297  Ⅳ. 대상물건의 확인 297  Ⅴ. 자료의 수집 및 정리 301  Ⅵ. 자료검토 및 가치형성요인의 분석 302  Ⅶ. 감정평가방법의 선정 및 적용 303  Ⅷ. 감정평가액의 결정 및 표시 303  제2장 감정평가원칙 ···········305  Ⅰ. 시장가치기준 원칙 307  Ⅱ. 현황기준 원칙 308  Ⅲ. 개별물건기준 원칙 309  제3장 감정평가서 ·······311  Ⅰ. 감정평가서 313  Ⅱ. 감정평가서의 작성원칙 313  Ⅲ. 감정평가서 작성방법 314  Ⅳ. 감정평가서의 유형 319  Ⅴ. 감정평가서의 법률적 성격과 감정평가사의 책임 320  제8편 감정평가 3방식과 병용·시산가액 조정  제1장 감정평가 3방식 ········322  Ⅰ. 개 설 323  Ⅱ. 비교방식 323  Ⅲ. 원가방식 324  Ⅳ. 수익방식 325  Ⅴ. 부동산 가치의 3면성과 감정평가 3방식 326  제2장 감정평가 3방식 병용과 시산가액 조정 328  Ⅰ. 개 설 329  Ⅱ. 감정평가 3방식 병용 329  Ⅲ. 규정의 검토 330  Ⅳ. 시산가액 조정과 평가가액의 결정 332  제9편 비교방식  제1장 거래사례비교법 개관 ·······340  Ⅰ. 거래사례비교법 의의 341  Ⅱ. 이론적 근거 341  Ⅲ. 거래사례비교법의 장단점 341  Ⅳ. 거래사례비교법의 적용 341  제2장 사례자료의 수집 ······342  Ⅰ. 개 설 343  Ⅱ. 사례수집의 기준 343  Ⅲ. 다수사례 수집의 필요성 344  Ⅳ. 대표성이 없는 매매사례의 제거 345  Ⅴ. 매매사례분석시 유의사항 346  제3장 사례자료의 정상화 ···········348  Ⅰ. 개 설 349  Ⅱ. 사정보정 349  Ⅲ. 시점수정 350  Ⅳ. 가치형성요인 비교 352  Ⅴ. 거래사례비교법의 객관화·과학화 353  제4장 비교요소 분석 ··········355  Ⅰ. 비교분석의 요소 356  Ⅱ. 비교분석의 방법 358  Ⅲ. 매매사례 수정방법 361  제5장 배분법 ······363  Ⅰ. 의 의 364  Ⅱ. 이론적 근거 364  Ⅲ. 내 용 364  Ⅳ. 적용시 유의사항 365  제6장 임대사례비교법 ········366  Ⅰ. 임대사례비교법 개관 367  Ⅱ. 적용방법 368  Ⅲ. 임대사례의 수집기준 368  Ⅳ. 사정보정 369  Ⅴ. 시점수정 369  Ⅵ. 가치형성요인의 비교 370  제7장 공시지가기준법 ········371  Ⅰ. 비교표준지의 선정 374  Ⅱ. 적용공시지가의 선택 375  Ⅲ. 시점수정 376  Ⅳ. 가치형성요인 비교 377  Ⅴ. 그 밖의 요인 보정 379  제10편 원가방식  제1장 원가법 개관 ·····384  Ⅰ. 원가법 의의 385  Ⅱ. 이론적 근거 385  Ⅲ. 원가법의 장단점 385  Ⅳ. 원가법의 적용 386  Ⅴ. 원가법 적용시 유의사항 386  제2장 재조달원가 ·······387  Ⅰ. 개설 388  Ⅱ. 재조달원가 388  Ⅲ. 재조달원가 산정방법 392  Ⅳ. 비용에 대한 수정요소 394  Ⅴ. 소 결 395  제3장 감가수정 ··········396  Ⅰ. 개 설 397  Ⅱ. 감가요인 397  Ⅲ. 감가수정의 방법 400  Ⅳ. 감정평가 3방식에서 감가상각의 의미 407  Ⅴ. 결 408  제4장 적산법 ······409  Ⅰ. 적산법 개관 411  Ⅱ. 기초가액 411  Ⅲ. 기대이율 412  Ⅳ. 기초가액·기대이율 결정 414  Ⅴ. 필요제경비 416  제11편 수익방식  제1장 수익환원법 개관 ······420  Ⅰ. 수익환원법 의의 421  Ⅱ. 이론적 근거 421  Ⅲ. 수익환원법의 중요성 421  Ⅳ. 수익방식의 장단점 421  Ⅴ. 수익환원법의 적용 422  제2장 순수익 ······423  Ⅰ. 순수익 개념 424  Ⅱ. 순수익의 산정방법 425  Ⅲ. 순수익 산정시 유의사항 432  제3장 환원율과 할인율 ······433  Ⅰ. 개 설 434  Ⅱ. 자본환원율 개념 434  Ⅲ. 환원율의 산정 437  Ⅳ. 할인율의 산정 442  Ⅴ. 환원율의 조정 443  Ⅵ. 실무상 환원율 및 할인율 결정 시 유의사항 445  제4장 환원방법 ··········446  Ⅰ. 환원방법의 분류 447  Ⅱ. 직접환원법 448  Ⅲ. 수익환원법 453  제5장 자본회수방법 ···········460  Ⅰ. 개 설 461  Ⅱ. 자본회수법의 종류 461  Ⅲ. 세 가지 자본회수법 비교 463  제6장 수익분석법 ·······464  Ⅰ. 수익분석법 개관 465  Ⅱ. 적용방법 466  Ⅲ. 수익분석법의 적용대상 467  Ⅵ. 수익환원법과 수익분석법의 비교 467  제12편 기타감정평가방법  제1장 통계적 평가기법 ······470  Ⅰ. 회귀분석법 개념 471  Ⅱ. 기본가정(자료 및 통계학적 요건) 472  Ⅲ. 다중회귀분석에 의한 평가절차 473  제2장 노선가식 감정평가 ···········475  Ⅰ. 노선가식 감정평가 개념 476  Ⅱ. 노선가의 감정평가방법 476  제3장 조소득승수법 ···········479  Ⅰ. 조소득승수법의 개념 480  Ⅱ. 조소득승수의 변동요인과 조소득승수법의  장단점 481  Ⅲ. 조소득승수법 적용시 유의점 482  제4장 그 밖의 새로운 기법 ········483  Ⅰ. 조건부가치평가법(CVM) 484  Ⅱ. 비용편익분석(CBA) 484  Ⅲ. 헤도닉가격모형(HPM) 484  제13편 유형별 감정평가  제1장 토지의 감정평가 ······488  Ⅰ. 개 설 489  Ⅱ. 토지관련 개념 489  Ⅲ. 감정평가방법 491  Ⅳ. 특수토지 등 감정평가 496  제2장 건물의 감정평가 ······516  Ⅰ. 개 설 517  Ⅱ. 건물 관련 개념 517  Ⅲ. 감정평가방법 518  Ⅳ. 특수한 경우의 건물 521  제3장 토지와 건물의 일괄평가 ··········524  Ⅰ. 구분소유 부동산의 감정평가 525  Ⅱ. 대지사용권을 수반하지 않은 구분건물의 감정평가 530  Ⅲ. 복합부동산의 감정평가 532  제4장 산림의 감정평가 ······534  Ⅰ. 산림의 감정평가 535  Ⅱ. 산지의 감정평가 537  Ⅲ. 입목의 감정평가 538  Ⅳ. 임업부대시설의 감정평가 543  Ⅴ. 산지와 입목의 일괄평가 544  제5장 과수원의 감정평가 ···········545  Ⅰ. 개 념 546  Ⅱ. 자료의 수집 및 정리 546  Ⅲ. 감정평가방법 547  Ⅳ. 감정평가방법 적용 시 유의사항 547  제6장 염전의 평가방법 ······549  Ⅰ. 개 념 550  Ⅱ. 자료의 수집 및 정리 550  Ⅲ. 염전의 감정평가방법 551  제7장 공장재단과 광업재단 ·······552  Ⅰ. 공장재단의 감정평가 553  Ⅱ. 광업재단의 감정평가 558  제8장 의제부동산 ·······562  Ⅰ. 자동차의 감정평가 563  Ⅱ. 건설기계의 감정평가 564  Ⅲ. 선박의 감정평가 566  Ⅳ. 항공기의 감정평가 568  제9장 권 리 ········571  Ⅰ. 무형자산 개요 572  Ⅱ. 광업권의 감정평가 572  Ⅲ. 어업권의 감정평가 574  Ⅳ. 영업권의 감정평가 575  Ⅴ. 지식재산권의 감정평가 577  제10장 유가증권 ··········580  Ⅰ. 주식의 감정평가 581  Ⅱ. 채권의 감정평가 584  Ⅲ. 기업가치의 감정평가 586  제11장 동산 등 ·····591  Ⅰ. 동산의 감정평가 592  Ⅱ. 소음등으로 인한 토지등의 가치하락분에 대한 감정평가 593  Ⅲ. 임대료의 감정평가 595  Ⅳ. 권리금의 감정평가 598  추가논점  ∘ 호텔의 평가 602  ∘ 부실채권의 감정평가 605  제14편 목적별 감정평가  제1장 담보평가 ··········610  Ⅰ. 담보평가 개관 611  Ⅱ. 담보평가의 원칙 612  Ⅲ. 담보평가의 적격요건 613  Ⅳ. 담보평가방법 616  Ⅴ. 담보평가 시 유의사항 621  제2장 경매평가 ··········622  Ⅰ. 경매평가 개관 623  Ⅱ. 경매평가의 내용 626  Ⅲ. 감정평가 시 유의사항 628  제3장 도시정비평가 ···········630  Ⅰ. 도시정비평가 개념 631  Ⅱ. 정비사업의 절차와 관련된 감정평가 632  Ⅲ. 도시정비평가의 대상 634  Ⅳ. 도시정비평가의 기준 및 방법 635  제4장 재무보고평가 ···········641  Ⅰ. 한국채택국제회계기준(K-IFRS)의 제정  목적 642  Ⅱ. 업무의 범위 642  Ⅲ. 적용의 범위 643  Ⅳ. 재무보고평가의 의뢰인과 대상물건 643  Ⅴ. 공정가치의 개념 643  Ⅵ. 자산가치(공정가치)감정평가의 효과 644  제5장 감정평가와 관련된 상담 및 자문 등 645  Ⅰ. 개 설 647  Ⅱ. 컨설팅의 개념 647  Ⅲ. 컨설팅과 부동산 감정평가의 차이점 647  Ⅳ. 컨설팅의 과정 648  Ⅴ. 부동산 컨설턴트의 직업윤리 648  Ⅵ. 부동산 윤리의 규제방법 649  제15편 부동산금융론  제1장 부동산금융 개관 ······652  Ⅰ. 부동산금융의 개념 653  Ⅱ. 지분금융·부채금융 653  Ⅲ. 저당시장의 구조 655  제2장 부동산증권화와 유동화 ····657  Ⅰ. 부동산증권화와 유동화의 개념 658  Ⅱ. 부동산증권화의 필요성 659  Ⅲ. 부동산증권화가 감정평가에 미치는 영향 660  제3장 부동산금융상품(MBS, ABS, REIT's) 659  Ⅰ. 주택저당채권담보부증권(MBS) 662  Ⅱ. 자산담보부증권(ABS) 664  Ⅲ. 부동산투자회사(REIT's) 666  제16편 부동산투자론  제1장 부동산투자 개관 ······674  Ⅰ. 부동산투자의 개념 675  Ⅱ. 부동산투자의 특징 675  Ⅲ. 부동산투자의 목적 676  제2장 부동산투자의 위험과 수익 ·······678  Ⅰ. 부동산투자의 위험 679  Ⅱ. 부동산투자의 수익 682  Ⅲ. 위험과 수익의 관계 684  Ⅳ. 위험과 수익의 측정 686  Ⅴ. 위험의 조정·처리방법 687  제3장 부동산투자와 포트폴리오 이론 ········690  Ⅰ. 포트폴리오의 개념 691  Ⅱ. 포트폴리오의 기대수익률과 위험 691  제4장 부동산투자분석 ········695  Ⅰ. 부동산투자분석의 과정 696  Ⅱ. 부동산투자분석기법 698  Ⅲ. 부동산투자의 결정 시 고려사항 705  제5장 부채금융사용의 레버리지 효과 ········707  Ⅰ. 개 설 708  Ⅱ. 부채금융사용의 장단점 708  Ⅲ. 레버리지 효과분석 708  Ⅳ. 레버리지 효과와 위험의 관계 709  제17편 부동산개발론·정책론  제1장 부동산개발 ·······712  Ⅰ. 부동산개발 개념 713  Ⅱ. 부동산개발 특징 713  Ⅲ. 부동산개발의 단계 714  Ⅳ. 부동산개발의 위험 716  Ⅴ. 부동산개발의 타당성분석 718  Ⅵ. 부동산개발의 유형 718  Ⅶ. 민간투자 개발사업 722  제2장 부동산정책 ·······726  Ⅰ. 부동산정책 개념 727  Ⅱ. 부동산정책의 내용 727  Ⅲ. 정부의 시장개입 727  Ⅳ. 부동산문제 732  Ⅴ. 부동산가격공시제도 등 736

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